最終確認: 2026年4月出典 3 件
住宅ローン返済シミュレーション
年収・物件価格・頭金から住宅ローンの返済可能額と毎月の返済額をシミュレーション。無理のない借入額の目安を計算します。
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このツールについて
マイホーム購入時の最も包括的なシミュレーション。年収600万円・4,000万円の物件・頭金800万円なら、借入額3,200万円・金利0.5%・35年で月返済額は約87,500円、返済負担率17.5%と安全圏。頭金を減らすと金利負担が増え、返済期間を短縮するとローン控除のメリットが減少。
計算の仕組み
入力された年収と物件価格・頭金から借入額を算出。その借入額に対して指定された金利と返済期間を適用し、月返済額を計算。年間返済額を年収で除算して返済負担率（%）を算出。返済負担率が25%以内なら『安全』、25～35%なら『要注意』と判定されます。
使用例
年収500万円での標準的な購入
物件4,000万円、頭金20%（800万円）、金利0.5%、35年返済
入力値:
- annualIncome: 500
- propertyPrice: 4000
- downPayment: 800
- rate: 0.5
- years: 35
結果: 借入額3,200万円、月返済額約87,500円、返済負担率21%
返済負担率21%は安全圏。手取り年収400万円なら、月々の家計支出が約33万円に収まる場合の上限。
頭金なしで購入した場合のリスク
同条件で頭金0円（フルローン）を選択
入力値:
- annualIncome: 500
- propertyPrice: 4000
- downPayment: 0
- rate: 0.5
- years: 35
結果: 借入額4,000万円、月返済額約109,400円、返済負担率26.3%
返済負担率26.3%は『要注意』レベル。子育て費用や金利上昇時の対応に余裕がない。また団信保険料・火災保険が別途必要。
返済期間を短縮した場合
頭金20%で、返済期間を35年から30年に短縮
入力値:
- annualIncome: 500
- propertyPrice: 4000
- downPayment: 800
- rate: 0.5
- years: 30
結果: 月返済額約106,200円、返済負担率25.5%
月返済額が約20,000円増加（年240万円）。利息総額は約250万円削減。定年60歳なら25歳で完済の安心が得られる。
計算方法の解説
返済負担率とは
年収に対する年間返済額の割合です。一般的に25〜30%以内が安全とされています。
借入可能額の目安
金融機関は通常、返済負担率35%以内で審査します。しかし生活費・教育費を考えると25%以内に収めるのが理想です。
よくある質問
使用のコツ
- 返済期間を最大35年に設定する場合、借入時の年齢を考慮すること。30歳で35年返済なら65歳で完済。定年65歳を想定するなら返済期間の上限は35年。
- 頭金20%以上準備できると、金利優遇幅が拡大する銀行が多い。0.1～0.2%の金利優遇で、総返済額が100万円以上削減される場合も。
- 返済負担率は『現在』の家計で判定するのではなく、子育て期（教育費150万円/年程度）を考慮した保守的な数値で計画立案すること。
- 変動金利でシミュレーションした場合、金利が1.5%上昇した場合の月返済額も確認。35年で金利が3%に上昇するリスクはゼロではない。
- 購入後に親族から援助を受ける予定がある場合は、贈与契約書を作成し、最大110万円の非課税枠を活用する。
- 年収が増加見込みの場合（昇進・配偶者の就職等）でも、現在の年収で返済可能な額に設定するのが無難。給与減少時も対応できるように。
関連する知識
参考文献
- 住宅金融支援機構 フラット35利用者の属性統計 - 住宅金融支援機構（JHFA）
- 国税庁 住宅借入金等特別控除制度 - 国税庁
- 日本銀行 住宅ローン金利動向 - 日本銀行金融市場局