最終確認: 2026年4月出典 3 件
固定金利vs変動金利 比較シミュレーション
住宅ローンの固定金利と変動金利を比較。金利上昇シナリオ別に総返済額の差額をシミュレーション。
万円
このツールについて
住宅ローンの最大の意思決定が『固定金利か変動金利か』です。当初の金利差は0.5～1.0%程度ですが、35年のローン期間中に金利が上昇すると総返済額が数百万円変わります。家族構成、年収、金利見通しなどを総合判断し、最適な金利タイプを選択することが重要です。
計算の仕組み
固定金利は借入時の金利が全期間一定のため、月々の返済額が変わりません。変動金利は当初2～3年は低めですが、半年ごとに見直され金利が上昇します。一般的に年0.1～0.25%程度上昇します。35年ローンで3,500万円借入の場合、固定金利1.5%なら月返済額は約120,000円一定ですが、変動金利0.4%スタートで年0.1%上昇シナリオなら、初期は月98,000円でも5年目以降は毎年返済額が増加し、最終的な総返済額は固定金利より200～300万円多くなる可能性があります。
使用例
低金利の現在。変動金利で低金利メリット享受
3,500万円を35年返済。固定金利1.5%vs変動金利0.4%で年0.1%上昇、上限3.0%を想定
入力値:
- amount: 3500
- years: 35
- fixedRate: 1.5
- variableRate: 0.4
- rateIncrease: 0.1
- maxRate: 3
結果: 固定金利総返済額: 約4,200万円 | 変動金利総返済額: 約3,900万円 | 差額: 約300万円の節約
低金利時代は変動金利が有利。ただし金利上昇リスクを考慮して選択します。
インフレで金利が急上昇するシナリオ
同条件で年0.3%上昇、上限4.0%を想定した悲観シナリオ
入力値:
- amount: 3500
- years: 35
- fixedRate: 1.5
- variableRate: 0.4
- rateIncrease: 0.3
- maxRate: 4
結果: 固定金利総返済額: 約4,200万円 | 変動金利総返済額: 約4,700万円 | 差額: 約500万円の増加
急激な金利上昇シナリオでは、固定金利の方が結果的に有利になります。
返済期間30年で固定・変動を比較
3,000万円を30年返済。固定金利1.2%vs変動金利0.3%で年0.15%上昇
入力値:
- amount: 3000
- years: 30
- fixedRate: 1.2
- variableRate: 0.3
- rateIncrease: 0.15
- maxRate: 3
結果: 固定金利総返済額: 約3,600万円 | 変動金利総返済額: 約3,400万円 | 差額: 約200万円の節約
返済期間が短いほど変動金利の有利さが目立ちます。
計算方法の解説
固定金利と変動金利の違い
固定金利は借入時の金利が全期間一定。変動金利は半年ごとに見直され当初は低金利ですが将来の上昇リスクがあります。
よくある質問
使用のコツ
- 借入時に『あと何年、年利がいくらまで上昇すれば返済不能か』を計算しておく
- マイホームを終の棲家にするなら固定金利、10～20年で売却予定なら変動も選択肢
- 配偶者の給与が時間とともに減少する予定なら、固定金利で返済負担を固定すべき
- 子どもの教育費ピーク（10～20年後）と金利上昇のタイミングが重なると家計がピンチ
- 現在のマイナス金利政策でも、欧米の金利を見ると日本も上昇の可能性は排除できません
- 固定金利で借り入れて、返済余力ができたら繰上返済するハイブリッド戦略も有効
関連する知識
参考文献
- 住宅ローン金利動向2026 - 日本銀行金融広報中央委員会
- 固定・変動金利の選択ガイド - 全国銀行協会
- 住宅ローン返済シミュレーション - 国土交通省 住宅局