最終確認: 2026年4月出典 3 件
住宅ローン借入可能額計算
年収から住宅ローンの借入可能額を計算
万円
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このツールについて
マイホーム購入を検討する際、「自分たちの年収でいくら借りられるのか」を判断するための必須ツール。返済比率25%（安全圏）なら年収500万円で最大3,500万円程度の借入が可能。ただし銀行の審査基準は35%まで認めるケースが多いため、実際の借入可能額と返済可能額には乖離がある点に注意。
計算の仕組み
借入可能額は、年間返済額上限（年収×返済比率）を月額に割り戻し、その月額から逆算して算出します。計算式は：年間返済額÷12ヶ月＝月返済額。その月返済額を現価係数（金利と期間から算出）で除算することで、借入可能額が求まります。返済比率が高いほど大きな額が借りられますが、生活費を圧迫するリスクが高まります。
使用例
年収500万円での借入可能額（安全圏）
返済比率25%、金利1.5%、35年返済の場合
入力値:
- annualIncome: 500
- repaymentRatio: 25
- rate: 1.5
- years: 35
結果: 借入可能額：約3,500万円、月返済額：約104,200円
年間125万円（500万円×25%）の返済が可能。月返済額は約10万4千円。手取り年収が400万円なら、月々の家計支出が約33万円に収まる場合の上限。
年収800万円での借入可能額比較
返済比率25%（安全圏）と35%（銀行上限）の違い
入力値:
- annualIncome: 800
- repaymentRatio: 25
- rate: 1.5
- years: 35
結果: 借入可能額：約5,600万円（返済比率25%）
返済比率を35%に引き上げると約7,800万円まで借入可能。ただし月返済額が約227,000円に達し、生活費削減が必須。子育てやローン金利上昇時のリスクが高い。
定年までの返済期間での借入額制限
35歳で35年返済を選択した場合（70歳完済）
入力値:
- annualIncome: 600
- repaymentRatio: 25
- rate: 1
- years: 35
結果: 借入可能額：約4,800万円
返済期間を20年に短縮すると約3,200万円が上限。定年退職前に完済したい場合は、返済期間の制限も考慮すること。勤続年数が長いほど定年までの期間が短くなるため、借入可能額が減少。
計算方法の解説
借入可能額の計算
年間返済額 = 年収 × 返済比率で月々の返済額上限を求め、そこから逆算して借入可能額を算出します。一般的に返済比率は25〜30%が安全圏とされています。
よくある質問
使用のコツ
- 銀行の借入可能額＝返済可能額ではない。返済比率25%以下で計画を立てると、金利上昇や家計の急変対応に余裕が生まれる。
- 子育て期間中（子ども0～22歳）を想定した返済計画が重要。教育費が150万円/年×18年＝2,700万円必要な時期のシミュレーション不可欠。
- 夫婦共働きの場合、一方の収入が減少（育休・転職等）しても返済可能な額に設定すること。共働き前提の返済は後々のリスク。
- 金利上昇シナリオを必ず検討。現在1.5%でも3.0%に上昇した場合、月返済額がどう変わるかを確認して計画立案すること。
- 返済期間を長くすれば月額が下がるが、総利息が増加。35年と30年で月額と総利息の差を必ず比較。
- 頭金なしで購入するのと頭金を用意するのとで借入額が大きく変わる。頭金20%準備できれば、借入額を2割削減でき、返済がはるかに楽になる。
関連する知識
参考文献
- 住宅金融支援機構 フラット35借入者属性統計 - 住宅金融支援機構（JHFA）
- 全国銀行協会 住宅ローン融資動向調査 - 全国銀行協会
- 国税庁 住宅借入金等特別控除制度 - 国税庁