最終確認: 2026年4月出典 3 件
借り換え効果計算
住宅ローンの借り換えによる返済額の削減効果を計算。
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このツールについて
現在のローン金利が高い時代に有効な施策。ローン残高3,000万円・金利1.5%から0.7%に借り換えた場合、残期間25年で借り換え費用80万円を差し引いても約400万円の利息削減が可能。ただし借り換え費用（事務手数料・保証料・登記費用等）が50～100万円必要なため、金利差と残高・残期間で採算判定が必須。
計算の仕組み
現在のローン条件で残り返済期間の総返済額を計算。借り換え後のローン条件（新金利・同じ残期間）で新しい総返済額を計算。差額から借り換え費用を差し引いた額が『純粋な削減効果』になります。月額返済額の差も計算し、毎月の家計改善額を把握。
使用例
低金利時代への借り換え（実例）
残高3,000万円・現在1.5%から0.7%に借り換え、残期間25年
入力値:
- remainingBalance: 3000
- currentRate: 1.5
- newRate: 0.7
- remainingYears: 25
- refinanceCost: 80
結果: 削減効果（手数料込み）：約420万円、月額削減：約14,000円
金利0.8%低下で月返済額が14,000円削減。80万円の借り換え費用は約6年で回収できます。25年後の完済までには約420万円の総利息削減が実現。
変動から固定への借り換え
残高2,500万円・変動金利0.5%から全期間固定1.5%に借り換え、残期間20年
入力値:
- remainingBalance: 2500
- currentRate: 0.5
- newRate: 1.5
- remainingYears: 20
- refinanceCost: 70
結果: 月額増加：約13,500円だが、金利上昇リスク回避
一見損のように見えるが、変動金利が3%に上昇するリスク（実際の可能性）を考えると『保険』としての価値あり。完全な損か得かではなく、リスク回避による『安心料』。
微妙な採算の借り換え判定
残高1,500万円・金利2.0%から1.5%に借り換え、残期間15年
入力値:
- remainingBalance: 1500
- currentRate: 2
- newRate: 1.5
- remainingYears: 15
- refinanceCost: 60
結果: 削減効果（手数料込み）：約60万円
金利差わずか0.5%で、借り換え費用60万円を含めると削減効果が限定的。残期間10年以下ならシミュレーション価値なし。金利が1.3%に低下するまで待つ方が得。
計算方法の解説
借り換えの目安
金利差1%以上・残高1,000万円以上・残り期間10年以上のうち2つ以上なら検討の価値があります。
よくある質問
使用のコツ
- 借り換え判定は『削減額＞借り換え費用』かつ『残期間が長い（10年以上）』という2つの条件を満たすこと。
- 低金利局面では複数銀行に事前審査を依頼し、最終的な提示額（手数料込み）で比較することが重要。
- ネット銀行の事務手数料は安い傾向（融資額の1.5%程度）。大手銀行の2.2%と比較すると約30～50万円の差。
- 借り換えで月返済額が低下すれば、その差額を繰上返済に回すと、さらなる利息削減が可能。
- 変動金利が上昇局面の場合は『固定金利への借り換え』も一つの戦略。完全な損得ではなく、リスク回避。
- 借り換えタイミングは『金利が1%以上下がった時』『残期間が10年以上』『残高が1,000万円以上』の3条件を満たす時点。
関連する知識
参考文献
- 住宅金融支援機構 フラット35金利推移データ - 住宅金融支援機構（JHFA）
- 日本銀行 金利動向レポート - 日本銀行金融市場局
- 金融庁 ローン借り換え説明資料 - 金融庁消費者庁