最終確認: 2026年4月出典 3 件
住宅ローン計算
借入額・金利・返済期間から毎月の返済額と総返済額をシミュレーション。元利均等・元金均等の両方に対応。
万円
このツールについて
住宅購入時の最重要判断ツール。借入額3,000万円・金利0.5%・返済期間35年の場合、毎月の返済額は約84,300円、総支払額は約35,408万円になります。元利均等返済なら返済計画が立てやすく、元金均等なら総返済額を削減できます。家計収入の25%以内の返済額が安全な目安です。マイホーム購入前に必ず確認してください。
計算の仕組み
元利均等返済の場合、毎月の返済額は借入額×月利率÷(1-(1+月利率)^(-返済月数))で算出します。元金均等返済では毎月の元金が一定で、残高に対する利息を毎月加算します。返済期間が長いほど、また金利が高いほど、総支払額（利息を含む）が増加します。
使用例
首都圏の標準的な住宅購入
4,000万円の物件を、頭金800万円で購入する場合
入力値:
- amount: 3200
- rate: 0.5
- years: 35
- method: equal_payment
結果: 毎月約87,500円
年利0.5%の低金利で固定した場合、元利均等返済で毎月87,500円の負担。年間105万円で、年収500万円なら返済負担率は約21%と健全です。
金利上昇時の返済額比較
金利が1.5%に上昇した場合の影響を確認
入力値:
- amount: 3200
- rate: 1.5
- years: 35
- method: equal_payment
結果: 毎月約109,800円
金利が1.0%上昇すると、毎月の返済額は約22,300円増加。5年で134万円の余計な負担が発生します。
返済方式の総額比較
元利均等と元金均等の支払い総額の差を確認
入力値:
- amount: 3000
- rate: 1
- years: 35
- method: equal_principal
結果: 総返済額約3,600万円（元金均等）
元金均等なら総返済額を約300万円削減できますが、初期の返済額は毎月95,000円とやや高めになります。
計算方法の解説
住宅ローンの計算方法
住宅ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。
元利均等返済
毎月の返済額（元金＋利息）が一定になる方式です。返済計画が立てやすいメリットがありますが、総返済額は元金均等より多くなります。
元金均等返済
毎月の元金返済額が一定で、利息が徐々に減る方式です。初期の返済額は大きいですが、総返済額は少なくなります。
よくある質問
使用のコツ
- 繰上返済は返済初期（金利が高い時期）ほど効果が大きい。年1回100万円の繰上返済なら、数年間で数百万円の利息削減が可能。
- 金利選択時は現在の金利水準だけでなく、今後の金利上昇シナリオもシミュレーションして判断すること。1%上昇時の返済額も確認。
- 返済負担率は額面年収の25%以内に抑えるのが家計管理の鉄則。子育てや介護費が増える時期も想定。
- フラット35は全期間固定で安心だが、通常より金利が高め（0.2～0.4%程度）。10年固定との比較も必須。
- 住宅ローン減税対象かどうかで実質負担が大きく変わる。控除期間中は繰上返済を控えて節税効果を最大化。
- 借入可能額と返済可能額は異なる。銀行は年収の8倍まで貸すが、生活費を考えると年収の5～6倍が現実的。
関連する知識
参考文献
- 日本銀行 金利動向レポート - 日本銀行金融市場局
- フラット35利用者の属性調査 - 住宅金融支援機構（JHFA）
- 住宅ローン控除制度解説 - 国税庁 タックスアンサー