最終確認: 2026年4月出典 3 件
フラット35シミュレーション
フラット35（全期間固定金利）の毎月返済額・総返済額・団信込み比較をシミュレーション。頭金の有無による金利差も反映。
万円
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このツールについて
フラット35（全期間固定金利型住宅ローン）の毎月返済額・総返済額・利息総額を自動シミュレーション。物件価格・頭金・返済期間・適用金利・団信加入有無を入力すれば、2026年最新金利対応で正確な返済プランを試算。初めての住宅購入検討者向け。
計算の仕組み
借入額 = 物件価格 - 頭金。毎月返済額 = 借入額 × 金利/12 × （1 + 金利/12）^(返済月数) ÷ [（1 + 金利/12）^(返済月数) - 1]で計算（等比級数の元利均等払い）。頭金10%以上で『フラット35S』金利優遇（-0.5%～-1.0%）が適用される場合があります。
使用例
物件4000万円、頭金20%、35年返済、金利1.84%
一般的な新築住宅購入での返済シミュレーション
入力値:
- price: 4000
- downPayment: 800
- years: 35
- rate: 1.84
- dansin: yes
結果: 毎月返済額約108,000円、総返済額約4,536万円、利息総額約536万円
3,200万円を35年で借入。金利1.84%＋団信0.2%の実質金利で、利息総額は約536万円。毎月の返済額は約10.8万円。
物件3000万円、頭金ゼロ、30年返済、金利1.80%
フルローンで購入する場合の返済計画
入力値:
- price: 3000
- downPayment: 0
- years: 30
- rate: 1.8
- dansin: yes
結果: 毎月返済額約107,000円、総返済額約3,852万円、利息総額約852万円
3,000万円全額借入。30年で返済する場合、利息は約850万円。頭金20%あれば利息が150万円削減できます。
物件5000万円、頭金1000万円（20%）、20年返済、金利1.70%
短期返済による利息最小化シミュレーション
入力値:
- price: 5000
- downPayment: 1000
- years: 20
- rate: 1.7
- dansin: yes
結果: 毎月返済額約209,000円、総返済額約5,016万円、利息総額約516万円
4,000万円を20年（短期）で返済。毎月の負担は大きい（約20.9万）ですが、35年返済より利息が約180万円削減。
計算方法の解説
フラット35とは
住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。最長35年間金利が変わらないため、返済計画が立てやすいのが特徴です。
頭金による金利優遇
物件価格の10%以上を頭金として用意すると「フラット35S」の適用で金利優遇を受けられます。
団体信用生命保険（団信）
加入する場合、金利に約0.2%上乗せとなります。加入しない場合は万が一に備えた生命保険の準備が必要です。
よくある質問
使用のコツ
- 頭金を20%用意できれば『フラット35S』の金利優遇対象。金利が0.5～1.0%下がれば、30年で300～600万円の利息削減
- 年収500万円なら月15～17万円の返済が目安。返済負担率35%で月175,000円の借入が最大。見直しはバッファを持たせて
- 固定金利は金融機関で大きく異なる（1.6～2.0%）。複数社の比較で0.3%差が出れば、30年で約400万円の差が生まれる
- ボーナス払いを組み込むと毎月の負担が下がる。ただしボーナスカットリスクがあれば『毎月払いのみ』を推奨
- 借入時期が大切。金融市場の変動で金利は月単位で変わる。0.1%の変動も数百万円の差。金利が低い時期をねらう
- 繰上返済は『期間短縮型』を選択。同じ金額なら『返済額軽減型』より利息削減効果が大きい（1000万円・年1.8%の場合、30年では約180万円差）
関連する知識
参考文献
- 住宅金融支援機構『フラット35 商品説明書・金利情報』 - 住宅金融支援機構
- 国税庁『住宅ローン控除について』 - 国税庁
- 日本銀行『金融市場の動向と住宅ローン金利』 - 日本銀行